Эскроу при строительстве частного дома: что готовит Госдума

Строить частный дом с оплатой через счёт эскроу в России можно уже полтора года. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, опубликованным в сентябре 2026 года, с марта 2025-го по такой схеме заключено 42 тысячи договоров подряда, с ней работают 5 тысяч подрядчиков, а средний дом в этой статистике занимает 107 м² и стоит 7,1 млн рублей. В Госдуме ждут рассмотрения два законопроекта, которые меняют правила: один предлагает втрое поднять страховку средств на счетах эскроу, второй сделать эскроу обязательным при любой ипотеке на строительство дома. Разбираем, как устроен расчёт и что стоит учесть заказчику большого дома.

Как проходят платежи через эскроу

Порядок установлен Федеральным законом от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ, он действует с 1 марта 2025 года. Закон применяется, когда стороны договора подряда сами договорились рассчитываться через эскроу. Обязательным для всех заказчиков он не стал.

Подрядчиком по такому договору может быть компания или индивидуальный предприниматель, зарегистрированные в единой информационной системе жилищного строительства. Там же подрядчик раскрывает сведения о себе и о проектах домов, включая предполагаемую стоимость и примерные сроки строительства.

После подписания договора заказчик вносит оплату на счёт эскроу в уполномоченном банке, и банк её блокирует. Подрядчик получает средства только после регистрации права собственности заказчика на дом: банк перечисляет их в течение пяти рабочих дней с момента, когда подрядчик представит сведения о регистрации. Пока дом строится, подрядчик работает на собственные средства или на целевой кредит банка. Проценты на сумму, лежащую на счёте эскроу, не начисляются, вознаграждение банку за ведение счёта тоже не платится.

Сколько застраховано сейчас и сколько предлагают

Средства на счёте эскроу по договору строительного подряда застрахованы в размере 100 процентов, но не более 10 млн рублей. Лимит считается отдельно от обычных вкладов заказчика в том же банке, так установлено статьёй 13.2-1 закона о страховании вкладов. Страховка действует с момента внесения средств и до истечения трёх месяцев после того, как сведения о зарегистрированном праве собственности на дом появятся в информационной системе, либо до окончания срока депонирования.

В мае 2026 года Правительство внесло в Госдуму законопроект № 1240316-8. Он предлагает поднять лимит по счетам эскроу до 30 млн рублей сразу для трёх видов расчётов: при покупке недвижимости, по договорам долевого участия и по договорам строительного подряда. В пояснительной записке это объясняется ростом цен: с начала 2020 года жильё на первичном рынке подорожало примерно на 90 процентов. Если закон примут, он вступит в силу с 1 января 2027 года. Первое чтение планировалось на июль, Совет Думы перенёс рассмотрение, и на конец сентября 2026 года законопроект остаётся в работе.

Эскроу могут сделать обязательным для любой ипотеки на дом

В июне 2026 года Законодательное собрание Кировской области внесло законопроект № 1268779-8, по которому закон об эскроу будет применяться всякий раз, когда заказчик оплачивает строительство средствами ипотечного кредита. Как отмечают авторы, сейчас эскроу при строительстве дома обязательно только в семейной и сельской ипотеке, это условие прописано в правилах самих программ. Законопроект включён в примерную программу Госдумы на ноябрь 2026 года.

В пояснительной записке авторы прямо говорят, что эскроу удорожает стройку для заказчика: подрядчик строит на кредит банка, и его стоимость отражается в цене дома. По их словам, именно поэтому многие заказчики отказываются от эскроу, когда выбор остаётся за ними.

Что учесть заказчику большого дома

В среднем договор с эскроу заключается на дом площадью около ста квадратных метров, и нынешний лимит в 10 млн рублей такую сумму покрывает. Для дома премиального уровня цена договора подряда кратно выше и нынешнего лимита, и предлагаемых 30 млн. Сохранность суммы сверх лимита зависит от банка, в котором открыт счёт, поэтому выбор банка становится отдельным решением. Открыть счёт эскроу можно только в банке, который Банк России включил в перечень уполномоченных.

Средства лежат на счёте без процентов весь срок строительства, а у большого дома он обычно больше года. Срок депонирования при этом ограничен: он может превышать срок окончания строительства по договору не больше чем на шесть месяцев, так что график работ в договоре должен быть реалистичным.

Любое изменение цены по ходу стройки проходит через банк. Стороны обязаны сообщить о нём эскроу-агенту в течение пяти рабочих дней и подписать дополнительное соглашение к договору счёта. В индивидуальном проекте решения по отделке и инженерии часто принимаются уже во время строительства, и каждое из них, если оно меняет цену, потребует такой процедуры.

Закон также требует прописать в договоре, каким способом и в какие сроки оформляется право собственности на готовый дом и кто этим занимается, заказчик или подрядчик. Оплату подрядчик получает только после регистрации, поэтому этот раздел договора важен для обеих сторон. С 1 сентября 2026 года уведомления о строительстве дома переходят в реестровую форму, об этом мы писали отдельно.

Платить по мере строительства можно и без эскроу

Эскроу избавляет заказчика от предоплаты за работы, которые ещё не выполнены. Похожую задачу решает график платежей по этапам стройки. В ГК «Миллениум» платежи привязаны к реализации этапов на площадке: сначала материалы этапа, затем работы долями по мере выполнения, заранее мы ничего не запрашиваем.

Какие ещё пункты стоит проверить в договоре на строительство дома, мы разбирали в отдельной статье. А из чего складывается смета дома, можно узнать с помощью предварительного расчёта: ГК «Миллениум» подготовит его по вашей концепции с отдельным указанием стоимости работ и материалов по каждой позиции.